분양권 ‘손피’ 거래 시 양도세 계산 방법 변경…‘최초 1회분→전액’

양도소득세 계산 방법에 관한 기획재정부 해석 변경
매수자 양도세 부담 크게 늘어
"다운거래 금물"…부당 가산세 부과·비과세 배제 등 불이익

서울 시내 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

아파트 분양권 '손피' 거래 시 양도소득세 계산 방식이 지난 7일 이후 양도분부터 변경됐다. 기존에는 매수자가 부담하는 양도세 최초 1회분만 양도가액에 합산해 재계산했다면, 이제는 모든 양도세를 양도가액에 합산한 후 재계산해야 한다. 이에 따라 분양권 매수자는 양도세 부담이 더욱 커질 전망이다.

손피는 '손에 남는 프리미엄'의 약칭으로, 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 하는 매매 거래를 뜻한다.

국세청은 기존 최초 1회에 한해 세액을 양도가액에 합산하던 손피 거래 양도세 계산 방식이 양도세 전부를 합치는 방식으로 변경됐다고 25일 밝혔다. 기획재정부는 이같은 내용으로 지난 7일자로 양도세 계산 방법을 바꿨다.

예를 들어 분양권을 12억원에 취득해 17억원에 매매하는 경우 일반적인 거래에서는 매도자가 양도 차익 5억원에 대해 3억2800만원(세율 66%)의 양도세를 내야 한다. 이를 손피 거래로 매매하면 기존 세법 해석에서는 매매가 17억원에 양도세 3억2800만원을 한번 더한 20억2800만원이 양도가액이 되고, 양도세액은 5억4500만원이 된다.

새로운 해석에 의하면 매수자가 해당 매매 거래에서 발생하는 양도세를 전액 부담하기로 약정한 경우로서 매수자가 부담하는 양도세는 전부 양도가액에 합산해야 한다. 양도세액 5억4500만원을 다시 합산한 17억4500만원을 기준으로 양도세액을 새로 계산하는 방식으로, 2차분·3차분 등 양도세가 계속 부과되는 것이다. 새로운 해석에 따라 손피 거래를 하면 양도가액은 26억7000만원으로 오른다. 이에 따른 양도세는 9억6600만원으로, 기존보다 2배 가까이 불어난다. 매수자 입장에서 필요한 자금이 약 20억2800만원에서 26억7000만원으로 크게 뛰는 것이다.

국세청은 양도세를 낮추기 위해 거래가액을 사실과 다르게 낮춰 신고하는 '다운 거래'에 대해서도 경고했다. 손피 거래 과정에서 금전적 부담을 느껴 다운 거래를 시도하는 매수자들이 적지 않기 때문이다.

다운 거래는 위법 행위로. 적발 시 △무·과소신고한 세액의 40%에 해당하는 가산세 부과 △납부하지 않거나 적게 납부한 세액의 미납일 수당 0.022%에 해당하는 가산세 부과 △비과세 감면 배제(매도·매수자 모두) △과태료 부과(실제 거래가액의 10% 이하) 등 불이익을 받을 수 있다. 해당 거래를 중개한 공인중개사 역시 등록 취소·업무 정지 처분을 받는다.

국세청 관계자는 "신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 손피·다운거래 등 이상거래에 대한 점검을 강화하고 부동산 거래과정에서의 세금 탈루행위에 대해 지속적으로 엄정하게 대응해 나갈 예정"이라고 강조했다.