“전세보증 요건 ‘공시가 112%’로 강화 시 빌라 69% 가입 불가”

부동산 중개업체 집토스 분석
HUG, 전세보증금반환보증 가입 한도 축소 검토
강화된 요건 충족하려면 전세보증금 평균 2870만원 내려야

서울 강서구 화곡동 일대 도로를 따라 빌라(연립·다세대주택)들이 들어서 있다./전원준 기자

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화된다면 기존 전세 갱신계약의 69%가 동일 조건으로 전세보증 가입이 불가할 것이라는 분석이 나왔다. 기존 전세금과 동일한 금액을 받지 못해 세입자들에게 보증금을 반환하지 못하는 임대인들이 급격히 증가할 전망이다.

26일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 전세보증 가입 요건이 강화될 경우 작년 체결된 전국 빌라(연립·다세대주택) 전세 계약 69%가 동일 조건 갱신 시 가입 요건을 충족하지 못할 것으로 조사됐다.

전세기간 2년 만기가 도래하는 대다수 계약의 보증금 액수가 공시가격의 112%를 초과하는 것이다. 이는 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 수치로, 일부 선순위 채권이 있을 것을 감안하면 전세보증 가입이 불가한 주택은 더 많을 것으로 예상된다.

HUG의 전세보증금반환보증 상품은 공동주택가격의 140%를 기준으로 주택가격을 산정한 뒤, 이에 담보인정비율을 곱해 이보다 낮은 보증금에 한해서만 가입을 승인하고 있다. HUG는 현재 담보인정비율을 90%로 적용하고 있으나, 이를 80%로 낮추는 방안을 검토하고 있다.

집토스는 전세보증금반환보증 상품의 가입 요건이 '공시가격의 112%'로 강화될 경우, 지역별로는 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%의 만기 예정 빌라 전세계약이 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가할 것으로 보고 있다. 서울에선 강서구(90.0%), 도봉구(86.7%)의 가입 불가 비율이 높을 것으로 분석됐다.

'공시가격 112%'룰에 따라 전세보증 가입이 불가한 빌라 전세계약이 가입 요건을 맞추기 위해선 전세보증금을 기존 대비 평균 2870만원 내려야 할 것이란 게 집토스 분석이다. 보증금 액수 대비 비율로는 평균 17% 수준이다. 하향 필요 전세보증금 액수 평균치는 전국 시도 중에서 서울이 3529만원으로 가장 높다.

진태인 집토스 중개사업팀장은 "대부분의 빌라 전세 세입자들이 전세보증 가입을 희망하고 있어 빌라 전세가가 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성되고 있다"며 "가입 요건이 갑작스레 강화된다면 기존 보증금으로 집을 구하려는 세입자가 적어지면서 다음 세입자를 구하지 못한 임대인이 보증금 반환을 지체할 위험이 커지는 만큼, 오히려 전세보증 사고가 확산할 우려가 있다"고 지적했다..