“여보, 올해는 집 살까?”…을사년 달라지는 부동산 제도 보니

신생아 특례대출 소득 요건 부부 합산 1.3억→2.5억 상향
준공 30년 이상 아파트 재건축 안전진단 배제
7월 스트레스 DSR 3단계 시행…"대출 받으려면 서둘러야"
청년 주택드림대출 출시…분양가 80% 저리 대출

서울 시내 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

2025년 부동산시장에 변화가 이뤄진다. 신생아특례대출 소득요건이 부부 합산 1억3000만원에서 2억5000만원으로 상향조정되고, 서민·중산층의 주택담보대출 이자 부담이 완화된다. 아울러 주택 취득 시 세제 혜택도 주어져 서민들의 '내집 마련' 문턱이 다소 낮아질 것으로 보인다. 단 정부가 가계부채 증가세를 옥죄기 위해 하반기부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 제도를 시행해 대출 문턱이 높아질 예정이라는 점은 유의해야 한다.

1일 부동산 업계에 따르면 이달부터 신생아 특례 매매·전세자금 대출의 소득 요건이 기존 부부 합산 연소득 1억3000만원에서 2억5000원으로 2027년까지 상향된다. 이날부터 3년 동안 출산한 가구가 가격 9억원 이하, 전용면적 85㎡형 이하 주택을 매매하거나·전세로 들어갈 때 각각 1.6~3.3%, 1.1~3.0%의 금리를 적용받을 수 있다. 특례 대출 기간 동안 아이를 더 낳으면 현행 0.2%포인트(p)에서 0.4%p의 추가 우대금리를 적용한다.

아울러 이달 중순부터 주택담보대출과 신용대출의 중도상환수수료가 5대 시중은행 기준 각각 약 1.2~1.4%에서 0.6~0.7%로, 0.6~0.8%에서 0.4% 수준으로 낮아진다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 대출금을 상환할 때 차주가 부담하는 비용이다.

또 기존 1주택자가 인구감소지역 공시가격 4억원 이하 주택이나 비수도권 전용 85㎡형 이하·취득가액 6억원 이하 미분양주택을 새롭게 구입하는 경우 양도소득세와 종합부동산세 산정시 1가구1주택 특례를 적용받는다.

6월에는 수도권 신축 분양단지를 디딤돌대출을 받아 구매할 시 후취담보가 가능해진다. 후취담보는 아파트 건물은 있지만 사용 및 준공승인이 나지 않아 등기를 할 수 없는 '준공 전 신축 아파트'에 대해 은행이 잔금을 먼저 빌려준 뒤 주택완공 후 소유권이 설정되면 담보로 바꿔주는 대출을 의미한다. 이를 통해 수분양자(분양 계약자)들의 입주 시 자금 마련에 숨통이 트일 전망이다.

아울러 준공 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 현재 재건축 절차는 안전진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수할 수조차 없던 것을 사업시행계획인가 전 까지만 통과하면 가능토록 바꾸는 것이다. 이 조치로 재건축 사업 기간이 최대 3년 가까이 줄어들 것이란 게 업계 시각이다.

단 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출 문턱이 다소 높아질 예정이다. 작년 2월 1단계, 9월 2단계 시행에 이은 것이다. DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출이 적용 대상이다.

연내에는 청년의 주택 구입을 위한 자산 형성 및 주택 청약을 지원하기 위해 설계된 청년 주택드림대출 상품이 출시된다. 분양가 6억원, 전용 85㎡형 이하 주택 청약에 당첨될 경우 분양가의 80%까지 최저 2.2% 금리로 대출받을 수 있다. 단 통장 가입 기간 1년 이상, 예치금 1000만원 이상 요건을 충족한 만 19세 이상~34세 이하 무주택청년 중 연소득 7000만원(부부합산 1억원)이하인 경우에만 이용 가능하다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "주택담보대출을 계획 중인 부동산 수요자라면 스트레스 DSR 3단계가 시행되는 7월 전에 대출을 받는 것을 추천한다"고 조언했다.