건설업계 “PF 자본비율 20%?…부동산 시장 위축 우려”

토지비, 자기자본으로 편입…PF 자본비율 상향
택지 우선공급 등 인센티브 활성화 계획
건설업계, 규제 완화 필요성 강조
“일부 시행사만 감당…발주량 감소 고민 필요도”

서울 아파트 전경./사진=연합

정부가 부동산 경기 침체 속에서도 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 상향에 속도를 내자, 건설업계가 우려의 목소리를 내놨다. 정부 목표치를 맞추기엔 현실적인 어려움이 있고, 일부 업체 중심으로 재편될 가능성이 크다는 이유에서다.

23일 건설업계에 따르면 정부는 부동산 PF 자기자본비율 로드맵을 통해 △10%(2026년) △15%(2027년) △20%(2028년) 등으로 높일 계획이다. PF 사업비에서 평균 30%를 차지하는 토지비를 자기자본으로 편입시켜 부동산 PF 자기자본비율을 높이겠다는 것이 정부의 계산이다.

정부는 자기자본비율이 높은 사업에 도시규제 특례, 택지 우선공급 등 인센티브 활성화에 나설 방침이다. 실제 현재 상위 4% 사업장만 해당 기준을 충족하고 있다. 미국·일본·유럽 등 선진국에선 부동산 PF의 자기자본비율이 30~40%에 이르는 데, 국내 PF 현장의 평균 자기자본비율은 2~3%에 불과해 사업성 평가 부실 등 문제로 이어지고 있다고 보고 있다.

지난 20일엔 서울 여의도 국회 의원회관에서 맹성규 국회 국토교통위원장 주최로 열린 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'에서도 부동산 PF 사업의 자기자본비율을 점진적으로 상향시키자는 목소리가 나왔다.

그러나 건설업계는 부동산 경기 침체를 겪고 있는 만큼 규제 완화가 필요하다는 입장이다. 가령 부동산 PF 자기자본비율을 20%까지 끌어올릴 경우 시장 진입이 어려워 개발에 따른 부동산 시장이 위축될 우려가 있다고 보고 있다.

이는 거래량에서 드러난다. 정부가 지난해 9월부터 2단계 스트레스 '총부채원리금상환비율'(DSR)을 시행하자, 같은 해 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 9221건(7월)을 기록한 후 6518건(8월), 3163건(9월)으로 줄었다. 올 2월엔 이날 현재 1281건을 기록 중이다. 같은 기간 동안 경기도도 1만 5131건(2024년 7월)에서 6069건(2025년 1월)으로 절반 이하로 줄었다. 오는 7월부터 3단계 스트레스 DSR이 추가 도입될 경우 투자 심리가 더욱 위축될 것으로 관측되고 있다.

건설업계 한 관계자는 "현재 대부분 시행사들이 자기자본 비율 5% 내외로 PF 사업을 하고 있는데, 20%까지 끌어올린다면 시장 진입이 어려워 개발에 따른 부동산 시장 위축 우려가 있다"고 말했다. 또한 "현재 부동산 경기가 좋지 않은 상황에 자기자본비율 20%를 감당할 수 있는 시행사는 극소수로 보여 현실성도 떨어져 보이고, 건설사 입장에선 발주량 감소에 따른 고민도 있을 것"이라고 덧붙였다. 아울러 "정부의 정책의 취지에는 공감하지만, 지금은 규제를 강화하기 보다 푸는 걸 기대하고 있다"며 "정부의 사회간접자본(SOC) 투자 예산을 최대한 빠르게 집행하는 한편, 지방 아파트에 대한 수요를 끌어낼 양도세·취득세 완화 등의 세제 감면이 필요해 보인다"고 말했다.