“서울 집값 4.2% 오른다”…부동산 연구기관들 잇달아 ‘상승’ 전망

주택산업연구원 "유동성 증가로 주택 가격 상승 압력 여전"
건산연·건정연도 "수도권 집값 2%대 오를 것"
4년간 착공 부족 물량 60만호, 내년 서울 입주물량 '반토막'
"정부, 유동성 관리·주택 공급 늘려야"

왼쪽부터 주택산업연구원 김수현 부연구위원, 서종대 원장, 김덕례 주택정책연구실장이 23일 서울 대한상공회의소에서 열린 '2026년 주택시장 전망과 정책방향' 세미나에서 발언하고 있다./전원준 기자

주택산업연구원(주산연), 한국건설산업연구원(건산연), 대한건설정책연구원(건정연) 등 국내 주요 부동산 연구기관들이 잇달아 내년 서울을 비롯한 수도권 집값 상승을 점쳤다. 정부의 6·27 대출규제 및 10·15 주택 시장 안정화 대책 등 규제 강화 기조에도 불구하고 유동성 증가와 공급 부족 우려가 맞물리면서 주택 가격 상승 압력이 커질 것이란 전망이 우세한 분위기다.

23일 부동산업계에 따르면 주택산업연구원(이하 주산연)은 이날 서울 대한상공회의소 소회의실에서 열린 '2026년 주택시장 전망과 정책방향' 세미나에서 내년 서울 주택 매매가격이 올해 대비 4.2% 상승할 것으로 전망했다. 이는 지난해 주산연이 전망했던 올해 서울 집값 상승률(1.7%)의 2.5배 높은 수치다. 같은 기간 전국과 수도권 집값도 각각 1.3%, 2.5% 높아질 것으로 봤다.

이는 지난달 건산연과 건정연이 각각 수도권 집값의 2%, 2.3%대 상승을 점친 데 이은 것이다. 이들 기관은 앞서 3기 신도시 준공 지연 등 공급 위축 우려를 비롯해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크, 공사비 상승으로 인한 민간 사업 위축 등을 집값 상승 예상의 주된 근거로 꼽은 바 있다.

당시 이들 기관은 내년 서울 집값 예상 상승률을 따로 발표하지는 않았다. 하지만 부동산 시장에서 서울 집값이 수도권 전체 상승세를 주도한다는 점을 감안하면 주산연과 비슷한 전망치를 내부적으로 집계했을 것이란 시각이 주를 이룬다.

실제 건산연 관계자는 "연구원 내부적으로 예상한 서울 집값 상승률이 존재하지만 시장 파급효과를 고려해 발표하지 않았다"면서도 "주산연이 내놓은 전망치가 불합리한 수준으로 보이지 않는다"고 했다.

건정연 관계자도 "건정연의 경우 서울 집값 예상 상승률을 따로 집계하지는 않았지만, 이미 부동산 시장 전반에선 서울에 집중해서 집값 상승세가 나타날 가능성을 높게 보고 있다고 생각한다"고 전했다.

주산연은 이날 세미나에서 집값 상승 요인으로 우선 지난 10년간 명목 경제성장률을 크게 웃돌아온 유동성 증가를 우선적으로 꼽았다. 경제 내에서 얼마나 많은 자금이 유통되고 있는지를 측정하는 지표인 M2 규모는 올해 10월 기준 4466조원으로, 2018년 2626조원, 2022년 3722조원에 이어 지속적으로 늘었다.

서종대 주산연 원장은 "시중에 풀린 자금 규모가 빠르게 늘어나면서 부동산을 포함한 자산 가격 전반에 상승 압력이 누적돼 왔다"고 지적했다.

실제 정부 추산 기준 지난 4년 동안 누적된 착공 물량 부족 규모는 약 60만 가구에 이른다. 인허가와 착공이 지연된 영향이 본격적으로 공급 공백으로 나타나면서 중장기적으로 가격 상승 압력이 강해졌다는 것이다. 부동산 플랫폼 직방 조사 결과 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만6412가구로, 올해보다 48% 급감할 것으로 예상된다.

김덕례 주산연 주택정책연구실장은 "내년 집값 안정화를 위해선 정부가 유동성 관리와 규제 대책 부작용 완화, 주택 공급 확대 등의 역할을 적극적으로 수행해야 한다"며 "특히 무주택 실수요자에 대해 지나치게 강화된 중도금과 잔금대출 규제를 적정화할 필요가 있다"고 제언했다.